房地產(chǎn)估價師考試知識點撥：按權益狀況劃分的種類

2019-03-15 15:08 來源：建設工程教育網(wǎng)

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2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益！　　

　　按權益狀況劃分的種類(20類，考試中密集出題的重點)

　　(1)“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征)房屋所有權、建設用地使用權為單獨所有，沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權明確等。

　　(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥國有建設用地使用權的房地產(chǎn)，如以房改成本價購買的公有住房、經(jīng)濟適用住房。

　　(3)“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)村村民住宅等。

　　干凈的含義：產(chǎn)權完整，沒有瑕疵。

　　(4)共有的房地產(chǎn)。按份共有和共同共有。

　　共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：

　?、偬幏止灿械姆康禺a(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　②按份共有人可以轉讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

　?、垡蚬灿械姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系。

　　④對共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　?、莨灿腥税凑占s定管理共有的房地產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

　　(5)部分產(chǎn)權或有限產(chǎn)權的房地產(chǎn)(現(xiàn)在的提法是“共有產(chǎn)權”)。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產(chǎn)權的住房可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權比例進行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產(chǎn)權。

　　(6)有租約限制的房地產(chǎn)。

　　(7)設立了地役權的房地產(chǎn)。即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。

　　(8)設立了抵押權的房地產(chǎn)。即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建設工程價款的房地產(chǎn)。

　　發(fā)包人違約逾期未支付工程款的，承包人可與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，或申請依法拍賣。折價款或拍賣款，承包人優(yōu)先受償。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權，優(yōu)于抵押權和其他債權。(為保護建筑市場秩序)

　　承包人工程價款優(yōu)先受償權不得對抗商品房買受人。(為保護房地產(chǎn)市場秩序)

　　建筑工程價款不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。(這部分損失可以找發(fā)包人索賠)

　　(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

　　已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設定抵押。

　　(11)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　(12)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。