第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 建設用地使用權出讓價格評估

　　一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

　?。ǘ┕纼r時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

　　（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應注重所選實例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）假設開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┗鶞实貎r修正法

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉讓價格評估的特點

　　二、房地產(chǎn)轉讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┘僭O開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┦找娣?/p>

　　（五）基準地價修正法

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　?。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　　（二）不得設定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術路線及估價方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

　　（一）估價目的

　　（二）估價時點

　?。ㄈ┐_認估價對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L險防止高估

　?。┕纼r中的謹慎原則

　　（七）市場變現(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節(jié) 房屋征收評估

　　一、房屋征收補償內(nèi)涵

　　二、房屋征收評估特點

　?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　?。ㄈ┕纼r對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關系

　?。ㄋ模┭a償價格關聯(lián)性強

　　三、房屋征收評估的相關規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估對象

　?。ǘ┓课菡魇赵u估目的

　?。ㄈ┓课菡魇赵u估范圍

　?。ㄋ模┓课菡魇赵u估的時點

　?。ㄎ澹┓课菡魇赵u估價值內(nèi)涵

　　（六）房屋征收評估標準

　?。ㄆ撸┓课菡魇赵u估因素

　　四、房屋征收評估方法和結果確定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估方法

　?。ǘ┓课菡魇赵u估結果確定

　　五、房屋征收評估技術路線

　　（一）市場法評估技術路線

　　1．收集和測算類似房地產(chǎn)價格

　　2．修正類似房地產(chǎn)價格

　　3．確定被征收房屋價格

　?。ǘ┦找娣ㄔu估技術路線

　　（三）成本法評估技術路線

　?。ㄋ模┘僭O開發(fā)法評估技術路線

　　1．測算續(xù)建完成后的價值

　　2．測算續(xù)建成本和費用

　　3．測算在建工程價值

　　六、房屋征收評估工作流程

　　（一）評估機構選定

　?。ǘ┰u估機構業(yè)務承攬

　?。ㄈ┰u估委托

　?。ㄋ模┰u估準備和業(yè)務開展

　?。ㄎ澹嵉夭榭?/p>

　?。┏醪皆u估結果公示

　?。ㄆ撸┨峤辉u估報告

　　（八）解釋說明

　?。ň牛┵Y料保管

　　七、房屋征收復核評估和鑒定

　　1．申請復核評估

　　2．復核評估

　　3．評估專家鑒定

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

　　（一）強制處分

　?。ǘ┛焖僮儸F(xiàn)

　?。ㄈ┦袌鲂枨竺嬲⑼茝V力度小

　?。ㄋ模┫M者心理因素

　　（五）購買者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術路線

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

　　（一）商品房

　?。ǘ┬姓潛艿厣系姆慨a(chǎn)

　　（三）在建工程

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　　（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜復恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

　　（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

　　（四）因工程質量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

　　（六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇铡⑹褂猛恋?，給當事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮驅Ψ康禺a(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3．按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　　（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評估價值定義

　?。ǘp害賠償估價的特點

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　　（一）修復費用法（成本法）

　　（二）損失資本化法

　　1．凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　　（三）賠償實例比較法

　?。ㄋ模p害前后價差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┮?guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術路線及難點處理

　?。ǘ┥唐贩抠|量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價類型

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價的假設前提

　　三、估價方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價

　　考試要求

　　1．掌握建設用地使用權出讓價格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉讓價格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；

　　4．掌握房屋征收評估；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；

　　7．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

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