第九章 房地產金融與項目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產資本市場及各種融資方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 房地產資本市場

　　一、房地產市場與資本市場

　　二、房地產權益融資

　?。ㄒ唬┓康禺a權益融資的特點

　?。ǘ┲袊康禺a權益融資需求

　　（三）房地產權益融資的新發(fā)展

　　三、房地產債務融資

　　（一）債務融資的特點

　?。ǘ﹤鶆杖谫Y的類型結構

　　1．銀行信貸

　　2．商業(yè)信用

　　3．企業(yè)債券

　　4．租賃融資

　　（三）房地產債務融資來源

　　第二節(jié) 公開資本市場融資

　　一、證券市場概述

　　（一）證券市場的分類

　　1．證券發(fā)行市場和證券交易市場

　　2．股票市場和債券市場

　?。ǘ┳C券市場的構成要素

　　1．證券市場參與者

　　2．證券市場交易工具

　　3．證券交易場所

　?。ㄈ┳C券市場的功能

　　1．籌資功能

　　2．定價功能

　　3．資本配置功能

　　（四）我國證券市場及發(fā)展概況

　　二、房地產企業(yè)公開資本市場融資方式

　　（一）股票市場融資

　　1．首次公開發(fā)行

　　2．配股和增發(fā)

　?。ǘ﹤袌鋈谫Y

　　1．公司債券

　　2．可轉換債券

　　3．分離交易的可轉公司債券

　　三、公開資本市場融資中的定價問題

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)或資產估值模型

　?。ǘ┕善卑l(fā)行價格定價

　　第三節(jié) 銀行信貸融資

　　一、房地產開發(fā)貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)貸款的種類

　　1．地產開發(fā)貸款

　　2．房產開發(fā)貸款

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)貸款的風險

　　1．政策風險

　　2．市場風險

　　3．經營風險

　　4．財務風險

　　5．完工風險

　　6．抵押物估價風險

　　7．貸款保證風險

　?。ㄈ┓康禺a開發(fā)貸款的風險管理

　　二、土地儲備貸款

　　（一）土地儲備貸款的發(fā)放

　?。ǘ┩恋貎滟J款的風險

　?。ㄈ┩恋貎滟J款的風險管理

　　三、房地產抵押貸款

　?。ㄒ唬┓康禺a抵押貸款的概念與發(fā)展現狀

　　（二）房地產抵押貸款的種類

　　1．個人住房抵押貸款

　　2．商用房地產抵押貸款

　　3．在建工程抵押貸款

　?。ㄈ﹤€人住房貸款的風險

　　1．操作風險

　　2．信用風險

　　3．市場風險

　　4．管理風險

　　5．法律風險

　?。ㄋ模┙鹑跈C構對房地產抵押物的要求

　　1．合法設定房地產抵押權

　　2．擇優(yōu)選擇設押的房地產

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　　（五）個人住房抵押貸款的風險管理

　　四、抵押貸款二級市場

　　（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展

　?。ǘ┑盅嘿J款二級市場發(fā)展的條件

　　（三）抵押貸款支持證券的類型

　　第四節(jié) 房地產投資信托基金

　　一、房地產投資信托基金概述

　?。ㄒ唬┓康禺a投資信托基金的概念

　　（二）房地產投資信托基金的概念

　　1．提供了收益較高的投資工具

　　2．提高了房地產投資的流動性

　　3．為投資者有效規(guī)避風險

　　4．給房地產企業(yè)提供了直接融資渠道

　?。ㄈ┓康禺a投資信托基金的特征

　　1．流動性好

　　2．市場價值穩(wěn)定

　　3．高現金回報

　　4．有效分散投資風險

　　5．抵御通貨膨脹

　?。ㄋ模┓康禺a投資信托基金發(fā)展概況

　　二、房地產投資信托資金分類與組織形式和結構

　?。ㄒ唬┓康禺a投資信托基金的分類

　　（二）房地產投資信托基金的組織形式

　?。ㄈ┓康禺a投資信托基金的組織結構

　?。ㄋ模┕纼r在房地產投資信托基金中的作用

　　三、房地產投資信托資金發(fā)行流程

　　四、房地產投資信托資金風險及其管理

　?。ㄒ唬┓康禺a投資信托基金的風險

　　1．經營風險

　　2．市場風險

　　3．利率風險

　?。ǘ┓康禺a投資信托基金的風險管理

　　1．提升專業(yè)化經營水平

　　2．提升規(guī)模經營水平

　　3．吸引機構投資者參與

　　4．制定積極穩(wěn)妥的經營戰(zhàn)略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊伍

　　第五節(jié) 房地產項目融資

　　一、房地產項目融資的概念

　?。ㄒ唬┓康禺a投資項目使用資金特性

　?。ǘ┓康禺a項目融資的含義

　?。ㄈ┓康禺a項目融資的意義

　　二、房地產項目融資方案

　?。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇

　?。ǘ┵Y金來源選擇

　　（三）資本金籌措

　?。ㄋ模﹤鶆召Y金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　?。ㄎ澹╊A售或預租

　　（六）融資方案分析

　　1．資金來源可靠性分析

　　2．融資結構分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風險分析

　　三、金融機構對房地產項目貸款的審查

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級評價

　　（二）貸款項目評估

　?。ㄈ┓康禺a貸款擔保方式評價

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質押

　　（四）貸款綜合評價

　　考試要求

　　1．了解房地產市場與資本市場；

　　2．熟悉房地產權益融資與債務融資；

　　3．了解證券市場的分類、構成要素、功能，及我國證券市場及發(fā)展概況；

　　4．熟悉房地產企業(yè)公開資本市場融資方式；

　　5．熟悉公開資本市場融資中的定價問題；

　　6．掌握房地產開發(fā)貸款的種類；

　　7．了解房地產開發(fā)貸款的風險及其管理；

　　8．熟悉土地儲備貸款；

　　9．掌握房地產抵押的概念與發(fā)展現狀；

　　10．掌握房地產抵押貸款的各類；

　　11．了解個人住房貸款的風險；

　　12．熟悉金融機構對房地產抵押物的要求；

　　13．了解個人住房抵押貸款的風險管理；

　　14．了解抵押貸款二級市場；

　　15．掌握房地產投資信托基金的概念、功能、特征及發(fā)展概況；

　　16．了解房地產投資信托資金分類與組織形式和結構；

　　17．了解房地產投資信托資金發(fā)行流程；

　　18．了解房地產投資信托資金風險及其管理；

　　19．掌握房地產項目融資的概念；

　　20．熟悉房地產項目融資方案；

　　21．熟悉金融機構對項目貸款的審查。

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